前一段時間，因為長租公寓導(dǎo)致的房租暴漲引發(fā)各方關(guān)注，大眾對互聯(lián)網(wǎng)資本進入租房市場，炒高房價進行聲討。而緊接著，鼎家的危機就浮出水面，同樣是長租公寓模式，同樣是高價收房，裝修后轉(zhuǎn)租，鼎家為何就破產(chǎn)了？在這種破產(chǎn)背后，又蘊含著哪些風(fēng)險呢？
一、長租公寓的模式
所謂長租公寓，看似是順應(yīng)國家發(fā)展租賃市場的號召，實際上一個是與房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融都有關(guān)系的一個行業(yè)。
做長租公寓的企業(yè)，首先把市場上的出租房源收購下來，與房東簽訂長租數(shù)年的協(xié)議，但是房租是季付。
然后，企業(yè)對房屋進行簡單裝修，提升房屋的賣相，把房子分割成單間，轉(zhuǎn)租出去，賺取差價。
而當(dāng)租客上面要租房的時候，長租公寓開始于金融企業(yè)聯(lián)合起來，讓租客交一年的房租，租客當(dāng)然沒有那么多錢，那就辦理一年的房租貸款，并承擔(dān)利息。
最后結(jié)果，就是做長租公寓的企業(yè)，租來房租后，三個月向房東支付房租。
但是，它租出去一間，就要收1年的房租，事實上多獲得了9個月房租的使用權(quán)。
而租客看似一個月一個月交貸款，實際上，無論他租房不租房，都背上一年期的貸款，每月還款。這里不僅有利息問題，他還承受了巨大的風(fēng)險。
房東看似拿到一份長租合同，但是他收錢是季收的，如果經(jīng)營長租公寓的企業(yè)違約，房東出來押金并沒有太多制約手段。
對于長租公寓的經(jīng)營者來說，這種模式的優(yōu)勢是可以提前獲得9個月的房租，用這9個月的房租去收購更多的房源轉(zhuǎn)租，快速擴張。
理論上，只要長租公寓的經(jīng)營者能夠把房子不斷轉(zhuǎn)租出去，它就可以無限擴張，最終大規(guī)模壟斷市場上的房源。
二、長租公寓模式的巨大的風(fēng)險
目前長租公寓的經(jīng)營模式，理論上是存在漏洞的。盡管，長租公寓的經(jīng)營者與房東簽訂的是多年的租賃合同。但是它付款是季度付款的。
如果長租公寓的經(jīng)營者違約，理論上它租了三年房子，五年房子，但是房東可以把房子收回來，長租公寓的經(jīng)營者實際上并不擁有房子的三年、五年使用權(quán)。
但是，當(dāng)長租公寓的經(jīng)營者把房子租給房客的時候，它通過貸款的模式，收的是年租金。
就是說，一家長租公寓的經(jīng)營者，3000元一個月租了一個套二的房子，隔離成三個單間，每間租1500元。
三個房客租房后，長租公寓的經(jīng)營者立即就能拿到54000元的現(xiàn)金。
而它只支付給房東三個月房租9000元，一個月押金3000元。他有42000元現(xiàn)金可以動用。
如果這家長租公寓的經(jīng)營者立即宣布破產(chǎn)跑路，對房東和房客違約，那么他就有了42000元的利潤。
而如果它老老實實經(jīng)營長租公寓，一個月賺1500元的差價，再扣除人工、廣告、運營費用。一個月純利500元。那么它要7年才能賺到42000元。
如果，這家經(jīng)營者在三個月內(nèi)有1000套房源，哪就是4200萬利潤。
所以，長租公寓的模式蘊含巨大風(fēng)險，對經(jīng)營者來說，在三個月內(nèi)盡可能擴張，獲得最多的房子，然后跑路，就有高額利潤。
而房東、房客、貸款方就會產(chǎn)生各種糾紛，房東要收房子，房客已經(jīng)交了1年的房租，而且是貸款交的，被趕出去也得還款，貸款方對人不對房子，你被趕出去和我沒關(guān)系，我的貸款已經(jīng)給你了，你用來交房租了，你就要還款。
最后，倒霉的房客花了1年的房租，交利息，只能住三個月的房子。
這種情況大面積出現(xiàn)，無疑會大大增加社會的不穩(wěn)定因素。
三、政府必須監(jiān)管租金貸
鼎家從目前的情況看，是什么問題還說不清楚，鼎家自稱是快速擴張，經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，這是可能的。
如果，一家企業(yè)只是大量收房，但是房子沒有轉(zhuǎn)租出去，那么就無法受到房租，貸款也無從貸起，確實存在資金鏈斷裂的可能。
但是，長租公寓加貸款的模式本身是蘊含巨大風(fēng)險的，就是資金鏈不斷裂，跑路風(fēng)險也很大。
所以，政府必須對這種產(chǎn)品進行干預(yù)。
租金貸的風(fēng)險出在期限套利上。
長租公寓的經(jīng)營者其實是二房東的角色，它無論簽了多久的合同，它的實際使用權(quán)是看房租支付情況的，它是房租季付，實際只有一個季度的使用權(quán)。
而它通過貸款模式一下收了一年的房租，有9個月的房租，它實際上是在套利，一旦跑路就成了純利潤。
所以，政府必須對這種房租貸加以監(jiān)管，房租貸款不是不行，但是不能存在套利跑路的風(fēng)險，長租公寓的經(jīng)營方給房東季付，那就只能收取租客三個月的房租或者房租貸款。
租客也要提高警惕，長租公寓也是二房東，它跑路了，風(fēng)險都是你的。
(責(zé)任編輯：DF386)
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