調(diào)控加碼后的深圳樓市眾生相

近日，《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，在打補(bǔ)丁前期政策的同時(shí)從限購、限售兩方面繼續(xù)加碼，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資行為。可以說，深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)控越來越嚴(yán)，市場各方發(fā)生了哪些變化？房企又該如何面對(duì)？

中介的“別樣推銷”

二手房成交占比是判斷一個(gè)城市有無投資價(jià)值的重要指標(biāo)，能夠反映該城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導(dǎo)的市場。可以說，《通知》中的新購房3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓難免對(duì)深圳二手房市場帶來一定影響。

“目前有些業(yè)主比較著急出手，有一定程度的降幅，特別是擁有多套房的業(yè)主拋售意愿更加強(qiáng)烈。”在福田水圍片區(qū)，多位中介向證券時(shí)報(bào)記者表示，“以一套300萬掛牌價(jià)的二手房為例，我們都會(huì)告訴業(yè)主起碼降價(jià)10萬左右，才能相對(duì)容易成交，這幾天來咨詢房子的客戶的確少了很多。不僅如此，有些客戶本來準(zhǔn)備假離婚買房，現(xiàn)在都變卦了。”不過，也有一些中介充滿信心：“該買房的還是會(huì)買，市場平靜一段時(shí)間后還是會(huì)恢復(fù)到之前的水平。”

從中介成交數(shù)量來看，也可看出市場的冷暖變化。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)中介行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，上周全市房地產(chǎn)中介企業(yè)二手房鋪均開單0.62套，環(huán)比下降45.7%；上周深圳新持牌中介人員共計(jì)流入653人，環(huán)比下降17%；二手房開單方面，調(diào)控新政當(dāng)日出現(xiàn)高峰，隨后回落，共計(jì)開單1960套，環(huán)比下降45.7%，預(yù)計(jì)未來或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度的震蕩下行。而在剛剛過去的7月份，深圳市一手住宅成交套數(shù)3461套，二手住宅成交6991套，均創(chuàng)下今年來月度成交量的新高。

對(duì)于“居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內(nèi)限售”政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該政策旨在區(qū)別“真假剛需”，目的在于更大程度地抑制投機(jī)炒房。對(duì)于一手房市場的期房來說，按兩年取得不動(dòng)產(chǎn)證算，限售期近5年，這將抑制投資者進(jìn)入新房市場。

這時(shí)，不少中介開始“加大力度”向置業(yè)者推銷起惠州、東莞等臨深片區(qū)的房源，“深圳限購限售，不如投資惠州，那里還不限購。”此外，并不透明的小產(chǎn)權(quán)房市場也似乎火了起來。專門從事小產(chǎn)權(quán)房交易的陳經(jīng)理告訴記者，最近要求安排看小產(chǎn)權(quán)房的客戶多了不少，特別是觀瀾、清湖片區(qū)的城中村。“在龍華清湖的翠湖茗苑，一套62平方米的小產(chǎn)權(quán)房叫價(jià)92萬元，最近天天都有客戶要求安排時(shí)間去看房。”陳經(jīng)理如是說。

商務(wù)公寓市場受沖擊

此前，深圳商務(wù)公寓的限購政策被普遍認(rèn)為是一線城市中“最松的”。受政策影響小，不限購不限貸的商務(wù)公寓一度成為了歷年調(diào)控新政后深圳市場推售的主角，特別是2017年工業(yè)用地和商辦用地作為深圳土地供應(yīng)的主要部分，使得深圳商務(wù)公寓市場供應(yīng)量激增，更掀起了大宗交易的潮流。數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳商務(wù)公寓成交13973套，成交面積98萬平方米，環(huán)比上升58.3%。來自深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，深圳商務(wù)公寓存量5.5萬套，2013年7月至今年6月，深圳成交商務(wù)公寓達(dá)4.46萬套，占比超過八成。2017年初至今年4月下旬，深圳企業(yè)法人購買一手商務(wù)公寓2011套，占總套數(shù)的16.9%。

這一次，商務(wù)公寓卻成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象�！锻ㄖ�》指出，各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過10年。通知發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

作為深圳拓展城市發(fā)展空間的重要手段，近年城市更新的數(shù)量一直在逐年增長。市場數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年深圳城市更新成功立項(xiàng)48個(gè)，申報(bào)主體中開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)，其次為工業(yè)/實(shí)業(yè)企業(yè)與國企/集體股份制企業(yè)。目前，深圳多數(shù)城市更新項(xiàng)目都配有一定數(shù)量的商務(wù)公寓建設(shè)指標(biāo)，新政出臺(tái)后無疑對(duì)在售和即將發(fā)售的商務(wù)公寓造成影響，對(duì)于未來的城市更新項(xiàng)目也將帶來更多不確定因素。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此規(guī)定對(duì)于目前規(guī)劃有商務(wù)公寓但未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項(xiàng)目影響巨大。近日，網(wǎng)上更流傳出一份“建議”，希望對(duì)于《通知》出臺(tái)前已批立項(xiàng)的項(xiàng)目仍然采用商務(wù)公寓允許自由流通銷售的政策執(zhí)行。

在羅湖筍崗片區(qū)，有一處正在建設(shè)的城市更新項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，目前項(xiàng)目仍可以合規(guī)銷售，最新的調(diào)控帶來的影響不大，但對(duì)于公寓占比指標(biāo)較大的舊改項(xiàng)目還是有點(diǎn)麻煩。也有市場人士擔(dān)心，未來深圳商務(wù)公寓市場整售行為或?qū)⒋蠓鶞p少，散售會(huì)給開發(fā)商帶來一定資金壓力。

不過，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前指出，對(duì)商務(wù)公寓進(jìn)行限售以后，實(shí)際上是更有利于住宅建設(shè)。“有些功能不適合建設(shè)商務(wù)公寓的土地，直接改成住宅就可以了。”

房企策略“生變”？

其實(shí)，近一段時(shí)間以來深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)控可謂逐步升級(jí)。今年以來，二手房交易“三價(jià)合一”、首套房房貸利率上浮等措施，都在不斷影響著市場的交易。

此外，經(jīng)過1個(gè)多月的征求意見，《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》于日前發(fā)布，這意味著深圳版“房改”方案正式落地。按照方案，未來深圳市商品住房將只占住房供應(yīng)總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應(yīng)，租售結(jié)合。其余的60%由3部分組成，分別是人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，此次深圳樓市調(diào)控政策出臺(tái)會(huì)帶來觀望氣氛，預(yù)計(jì)樓市成交量會(huì)下降，從而影響房產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績。的確，在逐步升級(jí)的調(diào)控措施面前，房企不得不思考未來在深圳的布局。易居(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳市場調(diào)控力度大，但諸如商辦類的小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)廠房、物流地產(chǎn)等或面臨較好的政策前景，從這個(gè)角度看，會(huì)給房企拓寬業(yè)務(wù)帶來更多的思路。

高力國際統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳樓市大宗交易金額逾250億元。在深圳的大宗交易市場中，寫字樓仍是最受投資人關(guān)注的領(lǐng)域，但長租公寓及聯(lián)合辦公也是他們看好的投資方向。第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿表示，聯(lián)合辦公早期主要服務(wù)于初創(chuàng)類公司，由于創(chuàng)業(yè)公司承租能力低、租期短、續(xù)約率低等特點(diǎn)，聯(lián)合辦公的盈利空間較小。而在經(jīng)濟(jì)全球化及大型企業(yè)業(yè)務(wù)模塊多元化的大背景下，跨境辦公、外設(shè)團(tuán)隊(duì)等業(yè)務(wù)活動(dòng)的增加，推動(dòng)大企業(yè)對(duì)靈活辦公空間的需求，這些企業(yè)承租能力高因此受到聯(lián)合辦公品牌的青睞。

此外，深圳大宗交易中，工業(yè)廠房的并購是特殊的一種類型，該類工業(yè)廠房通常為傳統(tǒng)低端制造業(yè)所有，房地產(chǎn)企業(yè)并購后根據(jù)城市更新政策將其改造成產(chǎn)業(yè)研發(fā)、公寓、商業(yè)等業(yè)態(tài)，因此工業(yè)廠房的并購越來越被視為房企土地儲(chǔ)備的一種方式。