北京二手房成交量連跌倆月

貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月份北京二手房住宅共網(wǎng)簽14826套，二手房成交價(jià)格也停止了此前的增長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)整體成交保持在1.5萬(wàn)套上下，購(gòu)房預(yù)期有所減弱，未來(lái)將保持穩(wěn)定。

二手房交易量迎來(lái)兩連降

“最近二手房無(wú)論是看房還是買房的都少了很多。4、5月份都是客戶急著約看房，現(xiàn)在價(jià)格漲了一些，好房源也在之前消化了一批，客戶也都不著急了。”位于豐臺(tái)區(qū)金泰城麗灣的鏈家經(jīng)紀(jì)人張華(化名)告訴北京青年報(bào)記者，他最近約了兩個(gè)客戶見房主談價(jià)格，但都是總價(jià)上有20萬(wàn)左右的分歧，最后沒(méi)有談成。

客戶認(rèn)為86平方米左右的兩居室價(jià)格應(yīng)該在750萬(wàn)，這也是前兩個(gè)月的成交價(jià)，但房主認(rèn)為市場(chǎng)回暖了，咬定770萬(wàn)不肯讓步，最后沒(méi)有談成。張華告訴北青報(bào)記者，4、5月份的成交高峰，讓不少在售房源的業(yè)主的心理價(jià)位都有所提高。

二手房的成交也在5月份的高峰過(guò)后，出現(xiàn)了明顯回調(diào)。

Real Data顯示，7月份鏈家實(shí)時(shí)成交量環(huán)比減少12%，成交絕對(duì)水平是2018年以來(lái)除2月外最低值，買賣雙方成交周期依舊保持高位。

據(jù)我愛(ài)我家(微博)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示7月二手房成交繼6月之后再次下跌。 2018年7月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽14826套，環(huán)比2018年6月下降6.3%。自5月創(chuàng)下去年“317新政”以來(lái)的單月新高后，6月、7月北京二手住宅網(wǎng)簽量已經(jīng)兩連跌，目前整體保持在1.5萬(wàn)套上下的規(guī)模。

由于網(wǎng)簽的延后性，實(shí)際簽單情況甚至比數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)更差。我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，從實(shí)際簽單量來(lái)看，2018年7月通過(guò)北京我愛(ài)我家達(dá)成的二手住宅實(shí)際簽單量環(huán)比6月減少13.6%，同樣自5月創(chuàng)下14個(gè)月新高后連續(xù)兩月下降。

進(jìn)入7月，北京二手住宅的單日網(wǎng)簽量也呈現(xiàn)出了明顯的下滑趨勢(shì)。5月、6月，北京二手住宅網(wǎng)簽量回到了日常超過(guò)800套甚至上千套的狀態(tài)，但7月的單日網(wǎng)簽量再次下降，全月工作日均未超過(guò)800套，且月末網(wǎng)簽量低于月初、月中，這與過(guò)往每月最后一個(gè)工作日網(wǎng)簽量為當(dāng)月最高的歷史經(jīng)驗(yàn)大相徑庭。

我愛(ài)我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉(微博 博客)分析表示，去年“317新政”之后，北京房?jī)r(jià)明顯回落，一年累計(jì)跌幅大約在17%左右，市場(chǎng)因此重新產(chǎn)生了對(duì)購(gòu)房者的吸引力，并由首次置業(yè)需求、改善需求構(gòu)成了市場(chǎng)的新一波需求，春節(jié)過(guò)后，這波需求集中釋放，最終形成了5月的市場(chǎng)高點(diǎn)。不過(guò)，需求集中釋放后，市場(chǎng)后續(xù)動(dòng)能不足，因?yàn)樵撨M(jìn)場(chǎng)的客戶或觀望的客戶在4、5月份進(jìn)行了集中消化，所以6 月、7月的買家和資金相對(duì)較少，市場(chǎng)交易量也開始下滑。

7月二手房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)

價(jià)格方面，4、5月的市場(chǎng)升溫曾一度結(jié)束了北京二手房?jī)r(jià)連續(xù)超一年的下跌趨勢(shì)，但形成這波行情的需求以剛性需求、自住需求為主，投資投機(jī)屬性低，加上調(diào)控政策從未松動(dòng)，所以房?jī)r(jià)雖然止跌轉(zhuǎn)升，但幅度不大，6月、7月交易量下滑之后房?jī)r(jià)又進(jìn)入了有漲有跌的小幅波動(dòng)狀態(tài)，整體則保持穩(wěn)定。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交均價(jià)為62740元/平，環(huán)比上漲0.6%，基本維持平穩(wěn)，與去年同期水平基本相當(dāng)。5月均價(jià)在教改政策影響下結(jié)構(gòu)性明顯走高后，6、7月份由于成交的下行，均價(jià)上漲動(dòng)力不足，故保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

我愛(ài)我家數(shù)據(jù)表示，各區(qū)成交價(jià)格上，西城區(qū)依然占據(jù)最高位置，東城、海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)其次，各區(qū)的價(jià)格排名基本沒(méi)有變化。但在環(huán)比漲跌上，東城、海淀、石景山、順義的7月價(jià)格環(huán)比6月下跌，西城、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、通州等區(qū)環(huán)比上漲。交易量最大的朝陽(yáng)上漲3.1%，交易量其次的海淀下跌5.1%。

各區(qū)交易量上，朝陽(yáng)仍是北京二手房交易的主力區(qū)域，7月占全市24.5%，海淀、豐臺(tái)、昌平、房山、西城等區(qū)也有較大的交易占比，石景山、門頭溝等其他各區(qū)的交易量相對(duì)較少。

胡景暉表示，受各區(qū)地域范圍、存量規(guī)模既定的影響，北京二手房交易的區(qū)域分布結(jié)構(gòu)基本沒(méi)有太大變化，朝海豐昌仍是傳統(tǒng)的、最主要的二手交易市場(chǎng)。同時(shí)，受地段位置影響，西城、東城、海淀、朝陽(yáng)房?jī)r(jià)最高的格局也沒(méi)有變化，其中西城、海淀在教育、醫(yī)療等資源的加持下有更高的價(jià)格水平。

而從7月各區(qū)二手房?jī)r(jià)的環(huán)比變化來(lái)看，城六區(qū)里東城、海淀、石景山環(huán)比下跌，西城、朝陽(yáng)、豐臺(tái)環(huán)比上漲，六大中心城區(qū)漲跌各半，最終形成了7月全市價(jià)格的小幅波動(dòng)。

8月依舊低溫 市場(chǎng)預(yù)期回調(diào)

6、7月份的回調(diào)可能在8月份延續(xù)。貝殼研究院的市場(chǎng)報(bào)告顯示，由于需求在前期集中釋放，年中市場(chǎng)顯現(xiàn)疲態(tài)；7月新房成交的明顯增加分流二手房需求；隨著市場(chǎng)下行及房地產(chǎn)稅相關(guān)傳言導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足，觀望情緒加重，量降價(jià)穩(wěn)。

貝殼研究院分析師許小樂(lè)認(rèn)為，供需增長(zhǎng)疲軟將導(dǎo)致市場(chǎng)量降價(jià)穩(wěn)。6、7月份市場(chǎng)成交的下滑主要是由于供需在3-5月間集中釋放后近期疲軟所致。受季節(jié)性及政策性因素影響，3-5月市場(chǎng)成交量明顯持續(xù)增長(zhǎng)，這在一定程度上透支后市需求，近兩月新增需求降至2018年以來(lái)低位，7月新增客源及帶看量環(huán)比分別下降0.4%和5.1%。此外，4月以來(lái)新增房源量持續(xù)下滑，絕對(duì)水平降至2017年以來(lái)的歷史低位，新增房源的低迷導(dǎo)致房源緊俏度上升，從而影響市場(chǎng)成交。成交的下行難以支撐均價(jià)的大幅上漲。

另外，新房市場(chǎng)也分流二手房的需求。隨著限競(jìng)房及共有產(chǎn)權(quán)房的陸續(xù)入市，新房市場(chǎng)對(duì)二手房需求的分流亦是成交下滑的重要原因。

最后，買賣雙方信心不足也導(dǎo)致市場(chǎng)將繼續(xù)下行。前期市場(chǎng)下行，疊加當(dāng)前我國(guó)面臨的國(guó)際貿(mào)易環(huán)境較為嚴(yán)峻，且7月房地產(chǎn)稅相關(guān)的傳言導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足，7月調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)占比繼續(xù)下降至22.3%，新增掛牌均價(jià)連續(xù)3月保持穩(wěn)定，業(yè)主市場(chǎng)預(yù)期回調(diào)。

我愛(ài)我家研究院的觀點(diǎn)也與之類似，胡景暉認(rèn)為，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓態(tài)勢(shì)，且無(wú)寬松跡象；供需增長(zhǎng)依舊低迷；新房的分流因素亦將持續(xù)存在，預(yù)計(jì)8月份市場(chǎng)表現(xiàn)與7月份相當(dāng)，難有大的起色。在信貸趨緊、“認(rèn)房認(rèn)貸”不放松換房難度大、新房持續(xù)分流的因素綜合作用下，預(yù)計(jì)下半年二手房市場(chǎng)熱度將低于上半年，成交量減少、價(jià)格趨穩(wěn)。