房地產(chǎn)年中考：行業(yè)分化加劇 資金壓力上揚(yáng)

不過，大公司業(yè)績(jī)預(yù)增并不能完全掩蓋行業(yè)所面臨的隱憂。今年上半年，雖然房地產(chǎn)合同銷售金額和銷售面積依然獲得正向增長(zhǎng)，但增速已出現(xiàn)較大程度下調(diào)。且在棚改政策的調(diào)整下，貨幣化安置的比例或?qū)⒋蠓�降低，這將構(gòu)成下半年三四線城市的銷售壓力。

多重因素疊加之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況已呈風(fēng)聲鶴唳之勢(shì)。更為嚴(yán)峻的是，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)已陷入經(jīng)營(yíng)不善之困境，導(dǎo)致違約現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。近日，上市公司中弘股份已經(jīng)“爆雷”，多個(gè)項(xiàng)目銷售停滯，業(yè)績(jī)同比下滑4876.59%。

房企業(yè)績(jī)兩重天

7月23日晚，正榮地產(chǎn)(06158.HK)發(fā)布正面盈利預(yù)告，同日早上，融創(chuàng)發(fā)布正面盈利預(yù)告，當(dāng)天收盤股價(jià)上漲3.72%。在近期發(fā)布預(yù)增公告的還有保利地產(chǎn)、招商蛇口、陽光城、中糧地產(chǎn)等房企。

個(gè)別公司的增幅超過了100%。合肥城建預(yù)測(cè)，2018年1~6月歸母凈利潤(rùn)的漲幅是400%~450%；中南建設(shè)歸母凈利潤(rùn)增幅達(dá)160%~180%；陽光城的預(yù)期增長(zhǎng)是189.5%~235.2%。

預(yù)增的房企給出的理由普遍是集團(tuán)已交付建筑面積的增加、平均售價(jià)大幅上漲及物業(yè)毛利增加、營(yíng)業(yè)收入增加。過去一至兩年，房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進(jìn)，銷售金額向上拉升，同期行業(yè)處于寬松周期，融資成本普遍較低。這些因素促使行業(yè)凈利潤(rùn)率回歸兩位數(shù)水平，如今在房企2018年中報(bào)上有所體現(xiàn)。

不過，仍有不少企業(yè)陷入預(yù)減或虧損之地。近日，華聯(lián)控股、榮安地產(chǎn)、深物業(yè)A等多家公司今年上半年業(yè)績(jī)有所下降。而綠景控股、嘉凱城、中弘股份、海航投資等公司相繼發(fā)布預(yù)虧公告。

其中，中弘股份因財(cái)務(wù)費(fèi)用增加10億元、資產(chǎn)減值損失增加1億元、商業(yè)項(xiàng)目銷售停滯，住宅項(xiàng)目銷售也大幅下滑，導(dǎo)致公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)較去年同期大幅減少，預(yù)期虧損14億元，同比下滑4876.59%。

申萬宏源7月20日數(shù)據(jù)顯示，60家發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，25家預(yù)增、7家扭虧、1家續(xù)盈，而首虧、續(xù)虧或預(yù)減的有22家，占比超過1/3。一名房地產(chǎn)資深評(píng)論員表示：“在過去兩年銷售業(yè)績(jī)支撐下，今年房企業(yè)績(jī)獲得正向增長(zhǎng)的可能性較大，至少龍頭房企如此。”

行業(yè)分化更突出

雖然絕大部分公司尚未披露中期業(yè)績(jī)報(bào)告，但從預(yù)增和預(yù)減公告的情形來看，房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化的趨勢(shì)更為顯著�？梢詮闹蓄A(yù)見的趨勢(shì)是，在金融去杠桿、行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期等背景下，龍頭房企的業(yè)績(jī)將穩(wěn)健發(fā)展，而中小房企的市場(chǎng)份額將逐步被龍頭房企侵占，利潤(rùn)下滑甚至虧損，最后被迫轉(zhuǎn)型或退出市場(chǎng)。

國(guó)信證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2017年，中國(guó)房地產(chǎn)銷售 TOP5 和 TOP10 市場(chǎng)集中度分別為 16.9%、24.1%，較2016年末分別提升了4和5.2個(gè)百分點(diǎn)，但對(duì)比美國(guó)的市場(chǎng)集中度，尚分別有6.7和9.1個(gè)百分點(diǎn)的差距。

但2018年1~6月，中國(guó)TOP5和TOP10市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升至21.37%和29.72%，已經(jīng)接近美國(guó)水平。

行業(yè)三巨頭的碧桂園、萬科、恒 大又再刷新銷售紀(jì)錄。今年上半年，碧桂園已實(shí)現(xiàn)合同銷售金額4124.9億元，萬科實(shí)現(xiàn)3046.6億元，恒 大實(shí)現(xiàn)合同銷售額3041.8億元，此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。

一家在港上市的房企融資負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“今年上半年，房企融資較大，綜合融資成本也有所上漲，較去年提高約2~3個(gè)百分點(diǎn)。現(xiàn)在基本只有龍頭房企能拿到錢，融資的集中度提升將反哺規(guī)模提升。”

除了行業(yè)集中度的提升，另一較為突出的趨勢(shì)是，整個(gè)行業(yè)對(duì)于市場(chǎng)前景的預(yù)期開始轉(zhuǎn)變。國(guó)信證券分析師區(qū)瑞明指出，從銷售、新開工、施工面積累計(jì)同比增速自2016年上半年最高點(diǎn)至今出現(xiàn)較大幅度回落的趨勢(shì)來看，行業(yè)仍處在小周期降溫期。

資金壓力下土地市場(chǎng)降溫

如果說市場(chǎng)的逐步降溫對(duì)于房企的影響是緩慢呈現(xiàn)的，那么資金的收緊則是房企眼下的困局。

“今年平均融資成本至少增加2%，你看今年土地拍賣市場(chǎng)，就明顯冷清了很多。”旭輝集團(tuán)副總裁兼財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理?xiàng)钚栏嬖V記者。

從土地投資節(jié)奏看，近期的土地降溫可見一斑。今年7月，蘇州7宗經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)入限時(shí)競(jìng)價(jià)階段，其中三種居住地塊未拍先流拍。該批地塊為蘇州市今年集中掛牌的第二批土地中的一部分。此前，蘇州土地市場(chǎng)曾一度火爆，如今導(dǎo)致多家開發(fā)商因?yàn)槟玫剡^高一直項(xiàng)目滯銷。

在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾經(jīng)的樓市“四小龍”之一合肥，讓很多地產(chǎn)商深陷其中。“我們?cè)诤戏实捻?xiàng)目一直捂在手上，開盤就虧損。”一位禹洲地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者。

“融信的債券到期，我們也幫他們找一些中小銀行進(jìn)行對(duì)接，希望城商行可以買一些債券，但是難度很大。”一位券商機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理告訴記者。

此前，有一些小銀行依舊在監(jiān)管下進(jìn)行委托貸款操作，希望幫一些地產(chǎn)商融資。記者了解到，即便是TOP5地產(chǎn)商，也通過這樣的高融資方式進(jìn)行融資，具體金額超過10億。

“新力地產(chǎn)的很多項(xiàng)目也在尋求地產(chǎn)基金介入，但是我們?cè)u(píng)估后覺得銷售并不樂觀，不敢輕舉妄動(dòng)。”一位地產(chǎn)基金從業(yè)者告訴記者。

根據(jù)Wind資訊此前的統(tǒng)計(jì)，目前A股房地產(chǎn)2017年凈負(fù)債率超過200%的房企分別有：泛�？毓�、華發(fā)股份、中南建設(shè)、金科股份、綠地控股等，H股凈負(fù)債率超過200%的房企有佳兆業(yè)。

根據(jù)申萬宏源的一份報(bào)告，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計(jì)為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達(dá)932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

海通證券債券研究員姜超宏認(rèn)為，伴隨企業(yè)間分化越來越明顯，融資潮水過去后，個(gè)別企業(yè)的信用違約概率增加。

經(jīng)過了前兩年的大肆擴(kuò)張，目前許多房企已然感受到運(yùn)營(yíng)的莫大壓力，從而不得不以價(jià)換量加速去庫(kù)存。“我們預(yù)計(jì)今年第四季度會(huì)是一個(gè)低谷，那個(gè)時(shí)候可能土地市場(chǎng)將進(jìn)入冰點(diǎn)，也是一個(gè)窗口期。”一位地產(chǎn)高管告訴記者。