房屋使用不當(dāng)惹糾紛 小事不可小視

 在日常生活中，也許你的一時疏忽或者為了一己私利，可能給鄰居帶來傷害或困擾。國慶前夕，長沙市開福區(qū)人民法院通過三個典型案例，以案說法，望大家珍惜這份來之不易的鄰里情。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　案例1Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　28層住宅里開餐館，相鄰住戶意見大Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　“原本安靜的小區(qū)，變成了喧囂的超市，這嚴(yán)重侵?jǐn)_了我們的正常生活。”近日，家住長沙市開福區(qū)北辰三角洲的姜先生和諶女士，把鄰居余先生夫婦告上了法庭，要求其停止在高樓經(jīng)營餐廳的行為。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　姜先生說，自從他們那棟28樓一住戶開了餐廳，外來人多了，人聲鼎沸、電梯超載、車位被占、門禁失控等情況頻發(fā)，打破了小區(qū)原有的平靜。為此，他們還組織過相關(guān)維權(quán)行動。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　“房子是租給別人的，如果真給小區(qū)帶來負(fù)面情況，我們愿意配合消除這些影響的。”余先生在法庭上認(rèn)為，房屋的屬性是商用的，他們這才租給他人，用于住宿以及自己吃飯使用，不存在經(jīng)營餐廳及對外經(jīng)營的行為。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　法院審查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的《物業(yè)管理規(guī)定》和《商品房買賣合同》中，均明確規(guī)定房屋性質(zhì)為住宅，不得在小區(qū)內(nèi)開辦公司或工廠，從事辦公、銷售、生產(chǎn)等經(jīng)營活動，而余先生夫婦于2017年就將該房用于對外經(jīng)營餐飲。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　此外，小區(qū)物業(yè)公司曾于2017年10月8日向余先生夫婦發(fā)出告知書，言明其“住改商”行為已嚴(yán)重擾民，還出現(xiàn)噪音、異味、光污染、環(huán)境污染、長時間占用電梯、外來人員出入亂竄等現(xiàn)象。此外，物業(yè)公司還于2018年4月27日出具《證明》，證實物業(yè)多次勸阻余先生沒有效果，仍然繼續(xù)在經(jīng)營。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　法院認(rèn)為，余先生夫婦私自將住宅用房改為餐廳用作商業(yè)經(jīng)營，且未獲得利害關(guān)系業(yè)主的同意，人民法院應(yīng)予支持有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的訴求。根據(jù)法規(guī)，法院一審判令余先生夫婦停止涉事房屋的商業(yè)經(jīng)營活動，并恢復(fù)其住宅性質(zhì)。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　法官點評：在實際生活中，相鄰人因?qū)ο噜彶粍赢a(chǎn)權(quán)利的行使必然地會發(fā)生這樣或那樣的關(guān)系，如果處理不好，就會發(fā)生矛盾，產(chǎn)生糾紛，影響正常的社會秩序。近年來一些業(yè)主擅自將住宅用房改為私人餐廳對外經(jīng)營，給其他業(yè)主造成影響。本案中，被告兩項要求都未做到。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　案例2Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　增設(shè)廁所不做防水，樓下鄰居遭了殃Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　房屋出租，自然房間越多越好。這不，家住長沙市開福區(qū)姚正街商住樓的楊先生，就把自家5樓隔出了8個獨立單間，還在每個單間內(nèi)增設(shè)衛(wèi)生間、洗衣機(jī)等設(shè)施，卻忽略了做防水。這可讓住樓下的周女士一家遭了殃。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　“因為漏水，墻頂、臥室頂部多處墻面發(fā)了霉，樓上又不管，我只能自費了，房子到現(xiàn)在都沒修徹底。”周女士說，樓上鄰居楊先生是從2009年開始裝修房子的，因為其樓面臥室為預(yù)制板，不具備防水性，從2010年下半年起就出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，2013年她為此進(jìn)行了補(bǔ)修。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　2018年1月2日，經(jīng)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民委員會調(diào)解，楊先生承認(rèn)系其原因?qū)е锣従臃课莩Ｄ曷┧�，承諾在2018年2月2日前對其房屋進(jìn)行全面整改，之后這事卻不了了之，周女士只得向法院起訴，向楊先生索賠4.2萬元。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　法院委托第三方檢測機(jī)構(gòu)對房屋漏水原因及相關(guān)損失進(jìn)行鑒定。經(jīng)鑒定，漏水原因是由于楊先生將非防水功能的房間改作有防水要求功能的衛(wèi)生間及洗衣所致，而漏水給周女士造成的財產(chǎn)損失為1萬元。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　故此，法院判令楊先生按照防水要求，對涉事房屋進(jìn)行防水處理，待試驗不漏水后，方能繼續(xù)使用。同時，楊先生還需賠償周女士經(jīng)濟(jì)損失1萬元。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　法官點評：房屋發(fā)生漏水情況后，作為受損業(yè)主首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)好現(xiàn)場，通過拍攝視頻、照片等做好證據(jù)收集和固定工作。然后對漏水原因進(jìn)行初步判斷以確定責(zé)任主體，看是自身房屋或者相鄰房屋本身存在質(zhì)量缺陷還是部分業(yè)主不當(dāng)使用或者裝修造成的。如果是自身房屋質(zhì)量缺陷造成的且房屋防水仍在質(zhì)量保修期，受損業(yè)主可以向開發(fā)商主張賠償；如果已過質(zhì)量保修期，可以啟用物業(yè)維修基金進(jìn)行維修；如果是受損業(yè)主人為原因造成的應(yīng)當(dāng)自己負(fù)擔(dān)維修費用；如果是相鄰業(yè)主不當(dāng)裝修、使用造成的，應(yīng)當(dāng)由相鄰業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　基于鄰里關(guān)系的特殊性以及為節(jié)省高額的司法鑒定成本及訴訟成本考慮，漏水事情發(fā)生后，鄰里間如果能本著相互體諒的原則，妥善解決問題是最有效的。必要時，可以請居委會或者派出所介入并促成調(diào)解。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　案例3Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　陽臺滲水近一年，鑒定兩次不劃算Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　最近，家住長沙市開福區(qū)月湖街道某小區(qū)的王女士很是煩惱，樓上鄰居劉先生家的陽臺經(jīng)常滲水，快1年了還沒有解決。為此，她將劉先生和開發(fā)商告到了開福區(qū)法院，向其索賠經(jīng)濟(jì)損失1萬元。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　提起這起滲水，還得從王女士2013年入住說起。當(dāng)時，她們就發(fā)現(xiàn)了陽臺滲水的情況，也通過物業(yè)，請樓上鄰居劉先生做了處理。哪曉得，時至2017年10月，滲水情況再次發(fā)生，王女士家里的陽臺地面不僅積了大攤的水，連陽臺吊柜都出現(xiàn)了發(fā)霉腐爛，樓頂粉刷層也因浸泡脫落。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　再次和劉先生溝通，雙方卻始終就賠償問題談不攏。無奈，只得對簿公堂。在法庭上，劉先生認(rèn)為房屋漏水應(yīng)該由開發(fā)商、王女士、自己三方來承擔(dān)，“房屋漏水是小區(qū)普遍存在的問題，我家里也漏水，比康女士家還嚴(yán)重。”劉先生說。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　開發(fā)商則認(rèn)為，王女士和劉先生在交房時是質(zhì)量驗收合格的商品房，而且交房已有6年時間，早已過了房屋的質(zhì)保期限，鑒定報告未明確是開發(fā)商的責(zé)任。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　在審理期間，法院委托了第三方檢測機(jī)構(gòu)對滲水原因和財產(chǎn)損失進(jìn)行了司法鑒定，確定了滲水原因是劉先生家陽臺地漏排水管周邊穿樓板處滲漏所致，而王女士的相關(guān)財物損失及維修費用為3056.31元。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　法院認(rèn)為，法院委托的第三方檢測機(jī)構(gòu)程序合法、意見中肯，法院予以采信。開發(fā)商不是侵權(quán)人，在本案中不承擔(dān)賠償責(zé)任。近日，法院作出一審判決，劉先生需立即停止侵害、排除妨害，對涉事陽臺滲水部位進(jìn)行維修，確保以后不再滲水。同時，向王女士賠償損失3056.31元，并向其支付兩筆鑒定費共計10500元。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　法官點評：公民的合法私有財產(chǎn)不受侵犯。不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用不動產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)盡到必要的安全保護(hù)義務(wù)，一旦發(fā)生損害的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害責(zé)任。本案中，劉先生本可賠償3000多元，與王女士握手言和，卻因鑒定費多花了1萬多元，如果鄰里間能夠和睦相處，通過協(xié)商，總會得到滿意的結(jié)果。Frz安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>